moranבניית בית יכולה להיות חלומם של רבים, אך חשוב לדעת כי ההגעה אל היעד שונה מרכישה של בית או דירה קיימים. אם ברכישת דירה שני הצדדים מסכימים על המחיר והמפרט, במקרה של בניה על הבונים לקבל החלטות רבות שמשפיעים על המחיר, העיצוב, האיכות ועל נוחות החיים.
לכל החלטה המתקבלת בתהליך, משלב התכנון ועד לבחירת הדלתות, יש השפעה כלכלית. כיוון שרוב המשפחות הבונות נעזרות במימון מגורמים חיצוניים (בנק או אחרים), חשוב להבין איך לתכנן ולקבל משכנתא לבניה כך שהפרויקט יעבור בהצלחה והחיים הכלכליים בבית יהיו נינוחים.
מעל ל-80% מהמשפחות אינן מסיימות את הבניה כפי שתכננו
בניית בית החלומות יכולה להתגשם על פי התוכניות, אך חשוב לדעת כי מעל ל-80% מהבונים לא מסיימים כפי שחשבו וחלקם בכלל לא מגיעים לקו הסיום (ויעידו על כך שלדים שנמצאים ביישובים רבים). הסיבות לכך מגוונות ותכנון נכון הוא המפתח להצלחה.
חשוב להבין כי בניה שאינה מסתיימת על פי הציפיות יכולה להתבטא באי שביעות רצון מהנראות של הבית או להתמודדות כלכלית לאורך שנים. את המשכנתא לוקחות רוב המשפחות לתקופה של לפחות 20 שנה וכשהיא לא תואמת ליכולות של המשפחה, הנזק מתבטא בחיי היום יום.
איך לתכנן ולקבל משכנתא לבניה
גם אלו שמצאו כבר את השטח שירצו לבנות עליו וגם אלו שעוד נמצאים בתהליכי גישוש, צריכים לדעת מהי הדרך לקבל משכנתא לבניה.
צעד ראשון – בחינת ההון הראשוני
בתחילה יש לבדוק מהו ההון הראשוני שעומד לרשות הפרויקט. בכל מקרה הבנק או גוף המימון ייתן לא יותר מאשר 70% מהסכום הנדרש לפרויקט. יש לציין כי הסכום נקבע על פי הערכת שמאי ולא תמיד תואם את מה שקורה בפעול.
בבחינת ההון הראשוני כדאי להביא בחשבון את הסכום הקיים לצורך הפרויקט: חסכונות קיימים, קרנות שעומדות להיפתח ושמיועדות לפרויקט ואם צפויה להיות עזרה מההורים, להביא זאת בחשבון. בכל מקרה הסכום צריך להיות בשווי 30% מהעלות הכוללת או יותר (ועדיף שיהיה יותר).
צעד שני – בדיקת היתכנות כלכלית
מומלץ לבחון את היכולת של הפרויקט להתקיים מבחינה כלכלית. כאן יש להביא בחשבון את הציפיות האישיות שלנו, את עבודות הפיתוח שנדרשות עוד לפני שתונח הבלוק הראשון וכמובן, לבחון האם אנחנו נוכל לעמוד בהחזרים שמוצעים לנו.
לא פעם הבנק או הגוף הכלכלי שעוזר במימון יכול להציע משכנתא, אך ההחזרים החודשיים לא בהכרח מתאימים למשפחה. יש לבדוק את היכולות האישיות ולא רק מה אפשר לקבל מהבנק.
צעד שלישי – הגדרת תקציב
יש להגדיר את התקציב לפרויקט כולו כשהוא מחושב על פי הכספים שיש ברשותנו וההחזרים החודשיים. בשלב זה כדאי להיות כנים עם עצמנו ולא להעמיס הוצאות שלא נוכל לעמוד בהן. יש לזכור כי גם אם נוכל לקבל סכום גבוה לצורך מימון, אם לא נוכל לעמוד בו, נצטרך למצוא פתרונות באותו הרגע ואלו יכולים להיות יקרים.
במסגרת הגדרת התקציב כדאי לחשוב על הטווח הקצר והארוך: כיצד נשלם את התשלומים השונים בזמן שאנחנו מנהלים את הפרויקט (כלומר, כשאנחנו מתגוררים במקום אחר) ובסיומה.
צעד רביעי – הוצאת אישור עקרוני
מומלץ להוציא אישור עקרוני בשלבים מוקדמים ואפילו עוד לפני רכישת המגרש. כמובן, יש לחשוב על הסכום המבוקש ולזכור כי הסיכוי שהבנק או שגורם מלווה אחר יסכים לאשר את המשכנתא לאחר שישנו אישור גדול, אך הוא יאשר את הסכום שנקבע בתחילת הדרך.
כדאי לדעת כי גם לאחר הוצאת אישור עקרוני לקראת משכנתא לבניה אפשר לפנות לבנקים וגופים מממנים אחרים. אין צורך לחשוש מהוצאת האישור במקום מסוים ועם זאת אפשר לשקול הוצאת מספר אישורים מגורמים שונים. את האישור יש לחדש עד לשלב בו נתחיל לקבל את הכסף בפועל.
צעד חמישי – יציאה לדרך
לאחר שאנחנו מבינים את כל ההשלכות הכלכליות של התהליך, אנחנו יכולים לצאת לדרך. כדאי להבין כי משכנתא לבניה שונה ממשכנתא רגילה. הכספים יעברו אלינו בשלבים השונים של הבניה ואנחנו צריכים להתנהל בצורה חכמה לאורך הפרויקט.
אמנם בונים רבים מסיימים את הפרויקט בחריגה, עם הלוואות נוספות ולא מסיימים את הבית כפי שציפו, אך אלו לא כולם. ישנם בונים אשר מתכננים מראש את התהליך, מבינים את ההשלכות הכלכליות, יודעים כמה כסף עומד לרשותם ואיך לנהל אותו בצורה נכונה כך שזו תהיה רצופה וללא חריגות.
